[概要]房地产证券化作为一种金融创新，它在使各个交易主体充分发挥自身优势的同时，减少了风险和成本。这一过程的已完成，不仅有其实践中的必须，也具备理论的承托。

对房地产证券化牵涉到的涉及理论展开辨别，不利于为中国将要展开的房地产证券化在理论层面上奠下一个基础。　　[关键词]房地产证券化；承托原理；辨别 　　　 　　房地产证券化作为一项简单的金融创新活动，涉及的面很广，牵涉到的理论也很多，一般指出，以下五种理论与房地产证券化的联系较为紧密。

　　 　　一、风险集中理论 　　 　　风险集中是金融活动创意的原动力。最有代表性的风险集中理论是马科维茨(Harry·M·Markowitz)的MM理论和威廉·夏普(Willian·E·Sharpe)的CAPM理论，这种思想早已沦为现代金融理论和实践中发展的主要方法论之一。风险集中理论就是指研究风险资产的收益与风险的关系开始的，该理论指出：(1)绝大部分资产是风险资产，其收益是不确认的，因而应当把风险资产的收益视为随机变量，并运用希望收益作为取决于某种风险资产收益的标准，后用方差来取决于取得收益所面对的风险的大小。

(2)资产人组的总风险应当分成两大部分：非系统风险和系统风险。非系统风险是所指仅有与投资人组中的各种风险资产的方差项涉及的风险，系统风险是所指由投资人组中的各风险资产收益的相关性所带给的风险。(3)在充分考虑各种风险资产收益的相关性的前提下，运用概率科学知识可以获得，只要资产人组集中较好，资产人组的非系统风险渐趋零，系统风险就趋于稳定。

虽然风险集中理论的思想产生于研究投资人组与其风险关系的过程中，但这种思想却具备广泛的方法论意义。需要运用于人类社会系统的某些方面。　　房地产证券化作为一种金融创新，风险集中是其原动力。

无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金，其顺利运营都必须比较稳定的收益流基础。但在当前不确认的市场环境中，投资者所持有人的资产面对着更加大的风险，资产收益不存在着相当大的不确定性。就抵押债权证券化来说，对于单个贷款而言，其现金流量是不确认的，因此，单个贷款的风险较为大。

但是从银行抵押贷款的现金收益流来考虑到，其本息偿还债务分摊于整个贷款存活期，根据大数定律，如果将大批量、标准化、流动性劣的资产展开人组，只要同质的抵押债权资产数目超过充足大，之后可以预测出本息的债权人亲率与本金的提早偿还债务亲率等风险，从而可以根据人组资产的运动规律预测其现金流。对于一组抵押贷款而言，尽管整个人组在相当大程度上依赖人组中每一贷款现金流量的特征，但由于大数定律的起到，整个人组的现金流量却呈现一定的规律性。

因此，尽管预测单个贷款的有可能结果是不现实的，但人们需要基于历史数据对整个人组的现金流量的平均数有一个可靠的估算。投资权益性的房地产证券化也是一样，要构成一个平稳的收益流，风险集中是自由选择投资人组的一个基本目的。所以说道，房地产证券化作为一种金融创新而经常出现，是基于风险集中理论基础之上的。

　　 　　二、分工理论 　　 　　经济学界对分工理论的研究源于于亚当·斯密(Yadang·Simy)，后来经过马歇尔(Marshal)、杨小凯等学者的补足已基本成熟期。许多经济学家都指出，社会的演变、生产率变革和分工演变有紧密的关系，分工经济以专业化经济为基础，专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。

　　斯密的分工经济思想主要反映在如下方面：(1)分工是提升劳动生产率、取得报酬递减的重要途径。他指出分工不利于提升劳动熟练程度、节省劳动时间、增进技术的发明者与运用，进而不利于提升劳动生产率。(2)分工不利于增进社会广泛富足。

从整体上来看，分工就越发展，低收入容量就越大，因此分工在显然上不利于促进社会的广泛富足。(3)分工受到市场范围的容许。斯密指出，尽管分工是发展劳动生产力的重要途径，但分工程度决不是人的主观随便自由选择的结果，要受到市场范围即市场购买力大小的容许。

(4)货币源于分工的发展。一旦有了分工，一个人不能解决问题自己必须的少部分，而绝大部分的必须需通过互相交换才能获得符合。互相交换作为一种经济活动，也要讲究经济效益，货币正是一种增加交易艰难、节省交易费用的工具。(5)资本是构建分工所建构的新生产力的物质条件。

斯密指出，当分工变革时，即使雇工人数恒定，由于工人劳动生产力因分工而提升，每个工人所能推展的生产资料数量更大，同一数量工人所能加工的生产资料不会按更大比例减少，这时，必需预先储备的生产资料就要比没分工变革时非常少。另一方面，一个行业分工就越变革，就业人数就越少，即使劳动生产率恒定，就业人数减少某种程度也必须减少储备的生产资料。　　马歇尔对分工经济思想的贡献主要反映在报酬递减与工业的组织上。

他以代表性企业为对象，从外部经济和内部经济两个方面，在工业布局、企业规模生产以及企业经营职能三个层次上，分析了报酬递减的大力起到。(1)报酬递增与报酬递减。马歇尔把土地、劳动、资本和的组织等有所不同生产要素在报酬递增或递减中的起到分解成，指出土地在生产上所起的起到展现出出有报酬递增的偏向，而人类的起到即劳动、资本和的组织的起到则展现出出有报酬递减的偏向。只要人类的起到优于大自然的起到，生产者就可取得报酬递减；否则，不能获得报酬递增；若两者大于，则呈现出报酬恒定偏向。

(2)的组织与报酬递减。在人类的起到中，马歇尔尤其推崇的组织对报酬递减的积极意义，也就是分工的起到。

因为分工总是与的组织联系在一起的，或者说它们本身就是同一个问题。他指出，的组织的改良，通过外部经济与内部经济两条途径，可使生产取得报酬递减。　　以杨小凯、黄有光为代表的一批新兴古典经济学家用非线性规划的“超强边际分析方法”，从分工水平和专业化程度人手，给定市场需求和供给，使供给和需求分析不但还包括资源分配问题，也还包括经济织织问题。新兴古典经济学的理论框架有如下特点：每个决策者既可以沦为生产者，也可以沦为消费者；每个决策者既可以转入要素市场，也可以转入产品市场；厂商或企业不是外生等价的，而是在一定专业化和分工格局的条件下内生要求的。

新兴古典经济学对供给与市场需求的分析基于以“角嘅”为基础的“超强边际分析”，在角点之间展开的总效益费用分析，以报酬递减为基础的专业化决策问题必需欲角嘅，不仅可以解决问题资源配置问题，更加能解决问题分工的组织结构问题。@ 　　实质上，在斯密的分工思想及其之后的经济学家对分工的研究中，我们总是可以捕捉到分工特别是在是金融分工对金融发展的关系和起到，如斯密关于货币经常出现与专业化分工之间关系的庞加莱，马歇尔对于的组织与报酬递减以及杨小凯等人新兴古典经济学的研究等等。尽管古典发展经济学所提及的分工是一般意义上的分工，我们依然可以把古典发展经 济学及其之后的理论中牵涉到货币、资本与金融的研究归纳到金融分工中来。

因此，斯密关于分工的思想是一般意义上的分工，对于金融领域某种程度限于，他所说明了的经济发展的一般机制也某种程度限于于金融发展。斯密分工思想包括了一般意义上的经济发展机制，他指出分工(社会分工)演变是经济发展的一般机制，这一思想也某种程度限于于金融发展。

在金融发展的过程中，还包括金融领域在内的各种市场和企业等经济的组织形式以求产生和演变。　　 　　三、不平面信息理论 　　 　　信息不平面理论产生于20K纪70年代，以1 970年阿克洛夫在《经济学季刊》上公开发表的逆向自由选择问题的开创性文章《“柠檬”市场：质量、不确定性和市场机制》为标志。

阿克洛夫在旧车市场模型(LemonsModel)中对逆向自由选择问题展开了分析，首创了信息不平面理论的先河。在旧车市场上，逆向自由选择问题来自于买者和卖者有关车的质量信息的不平面。卖者告诉车的现实质量，买者不告诉，只告诉车平均值质量。

因而只不愿根据平均值质量缴纳车的价格，但这样一来，质量低于平均水平的卖者就不会解散交易，只有质量较低的卖者转入市场。结果是，市场出售的旧车的平均值质量上升，买者不愿缴纳的价格更进一步上升，更加多较高质量的车解散市场。

如此下去，在平衡的情况下，只有低质量的车成交价，在极端的情况下，市场有可能显然不不存在，交易的帕累托拟合无法构建。

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